전세 계약서에 도장 찍기 전에 가장 먼저 따져야 할 게 대출입니다. 같은 보증금이라도 어떤 상품을 쓰느냐에 따라 월 이자가 두 배 가까이 벌어지기 때문입니다. 정부 지원 상품(주택도시기금)이냐 시중은행이냐, 사실상 이 갈림길에서 결정이 거의 끝납니다. 아래 숫자는 주택도시기금과 myhome 포털에서 2026년 6월에 직접 확인한 2026년 1월 고시 기준입니다. 다만 대부분 변동금리라, 신청 시점에 은행에서 최종 금리를 한 번 더 확인해야 합니다.
전세대출, 크게 두 갈래다
선택지는 두 가지뿐입니다.
- 주택도시기금 전세대출: 버팀목전세자금, 중소기업취업청년 전세자금, 청년전세자금 등
- 시중은행 전세대출: 국민·신한·우리·하나·농협 등 일반 은행 상품
정부 상품은 금리가 낮은 대신 소득·나이·자산 문턱이 있습니다. 시중은행은 문턱이 거의 없는 대신 금리가 두 배 안팎으로 높다. 그래서 순서는 늘 같습니다. 내가 정부 상품 조건에 들어가는지부터 확인하고, 안 되면 그때 시중은행을 본다.
2026년 주요 전세대출 상품 비교
| 상품명 | 대출 한도 | 금리(2026.1 고시 기준) | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목 전세자금(청년) | 최대 2억원 | 연 2.2~3.3% | 만 19~34세, 소득 5천만원 이하 |
| 버팀목 전세자금(일반) | 수도권 1.2억원, 지방 0.8억원 | 연 2.2~3.3% | 무주택 세대주, 소득 5천만원 이하 |
| 중소기업취업청년 전세자금 | 최대 1억원 | 연 1.5% 고정 | 만 19~34세, 중소기업 재직 |
| 시중은행 전세대출 | 전세금의 최대 80% | 연 4.0~5.5% | 소득 제한 없음 |
버팀목 금리는 변동금리라 소득과 보증금 규모에 따라 차등 적용되고, 지방 소재 주택은 0.2%p 인하됩니다. 신청 전 은행이나 주택도시기금 포털에서 최신 금리를 꼭 확인하세요.
버팀목 전세자금: 가장 많이 쓰는 상품
청년 버팀목 자격조건
- 나이: 만 19세 이상 만 34세 이하
- 소득: 연 소득 5천만원 이하(부부 합산 기준)
- 순자산: 3억 4,500만원 이하
- 주택: 전용면적 85㎡ 이하, 전세금 수도권 3억원 이하
- 주거: 무주택 세대주(또는 세대주 예정자)
- 신용: 신용불량 상태가 아닐 것
금리는 2026년 1월 고시 기준 연 2.2~3.3%다. 소득과 보증금이 적을수록 낮은 구간을 받고, 지방 주택이면 0.2%p 더 깎입니다. 시중은행보다 대체로 1.5%p 안팎 낮아서 월 이자 차이가 꽤 큽니다. 예를 들어 1억원을 청년 버팀목 연 2.7%로 빌리면 월 이자가 약 23만원, 같은 1억원을 시중은행 연 5%로 빌리면 약 42만원입니다. 한 달에 19만원, 1년이면 약 230만원 차이입니다. 조건만 맞으면 정부 상품을 안 쓸 이유가 없습니다.
일반 버팀목 자격조건
- 나이: 제한 없음(세대주 기준)
- 소득: 연 5천만원 이하(부부 합산 기준)
- 주택: 전용면적 85㎡ 이하
- 전세금: 수도권 3억원, 지방 2억원 이하
- 대출 한도: 수도권 1.2억원, 지방 0.8억원(자녀 수에 따라 상향)
- 주거: 무주택 세대주
중소기업취업청년 전세자금: 금리가 가장 낮다
연 1.5% 고정으로 주택도시기금 상품 중 금리가 가장 낮습니다. 대신 조건이 빡빡하다.
- 나이: 만 19~34세
- 직장: 중소·중견기업, 또는 중소기업진흥공단·근로복지공단이 인정하는 기관 재직
- 소득: 연 3,500만원 이하(부부 합산 시 5천만원 이하)
- 보증금: 2억원 이하
- 대출 한도: 최대 1억원
여기서 사람들이 자주 놓치는 함정이 하나 있습니다. 재직 기간이 1년 미만이면 대출 한도가 2천만원으로 확 줄어듭니다. 입사한 지 얼마 안 됐다면 신청 전에 한도부터 은행에 물어보는 게 안전합니다. 조건이 까다로운 만큼 해당만 되면 이자 절약 폭은 상품 중 가장 큽니다.
시중은행 전세대출: 조건은 유연하고 금리는 높다
소득이 5천만원을 넘거나, 전세금이 정부 상품 한도를 초과하거나, 주택 면적이 85㎡를 넘으면 정부 상품을 못 씁니다. 이때 가는 게 시중은행 전세대출입니다.
시중은행 전세대출 주요 조건
- 대출 한도: 전세금의 80% 이내(은행마다 다름)
- 소득 조건: 별도 상한 없음(단, DSR 규제 적용)
- 신용점수: 은행마다 다르며 보통 600점 이상 권장
- 주택 조건: 별도 제한은 없지만 아파트가 아닌 빌라 등은 심사가 까다롭다
- 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 한국주택금융공사 중 한 곳 보증 필요
DSR 규제와 전세대출
2023년 이후 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 일부 들어왔습니다. 연 소득 대비 전체 대출 원리금 상환액이 기준 비율을 넘으면 한도가 줄거나 거절될 수 있으니, 기존 대출이 많다면 미리 은행에서 시뮬레이션을 돌려보는 게 좋습니다.
전세대출 신청 절차
- 전세 계약 체결: 집주인과 계약서 작성(잔금일 기준 1개월 전부터 준비)
- 대출 상품 선택: 주택도시기금과 시중은행 중 결정
- 보증서 발급 신청: HUG, HF(한국주택금융공사), SGI 중 선택
- 은행 대출 신청: 계약서, 신분증, 소득 증빙 서류 지참
- 은행 심사: 보통 3~5 영업일 소요
- 잔금일에 대출 실행: 집주인에게 직접 송금
전세대출 시 꼭 챙겨야 할 것
등기부등본부터 떼어 보세요
대출을 신청하기 전에 해당 주택의 등기부등본을 직접 확인하세요. 근저당이 이미 많이 잡혀 있으면 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이건 대출 가능 여부와는 별개의 문제라, 은행이 대신 걸러주지 않습니다. 본인이 봐야 합니다.
전세금 반환 보증 보험
월 보험료가 아깝게 느껴질 수 있지만, 전세 사기 위험을 줄이는 데는 이만한 게 없습니다. 보증료는 전세금의 약 0.1~0.15% 수준입니다. 다만 보증 가입에는 전세금이 주택 가격의 일정 비율 이하여야 한다는 조건이 붙으니, 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 게 순서입니다.
나라면 이렇게 고른다
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 정부 상품 추천 | 연 소득 5천만원 이하, 만 34세 이하, 전세금 3억원 이하 무주택자 |
| 시중은행 추천 | 소득이 높거나, 전세금이 한도를 넘거나, 넓은 면적 주택을 구하는 경우 |
| 특히 조심 | 빌라·오피스텔 전세(보증 가입이 어렵거나 조건이 까다로움) |
중기청 조건에 들어간다면 고민할 것도 없습니다. 연 1.5% 고정은 다른 데서 못 만나는 금리입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출을 받으면 LTV나 DSR 규제를 받나요?
전세대출은 LTV 규제 대상이 아닙니다. 다만 2023년부터 고액 전세대출(통상 수도권 보증금 5억원 초과)은 DSR 산정에 포함됩니다. 기존 대출 부담이 크면 한도가 줄 수 있으니 은행에서 미리 시뮬레이션을 해보세요.
Q. 버팀목 전세자금을 두 번 이용할 수 있나요?
가능합니다. 이전 대출을 상환하고 새 계약으로 재신청하는 방식이며, 조건만 충족되면 다시 이용할 수 있습니다.
Q. 전세대출 중도 상환 시 수수료가 있나요?
버팀목 전세자금은 중도상환 수수료가 없습니다. 시중은행 전세대출은 일정 기간 이내에 갚으면 중도상환수수료(통상 0.5~1.5%)가 붙을 수 있으니 계약 전 약관을 확인하세요.
Q. 묵시적 갱신된 계약도 대출 연장이 되나요?
됩니다. 갱신 확인서 같은 서류로 연장 신청이 가능합니다. 다만 은행마다 요구 서류가 다르니 미리 확인해 두는 게 좋습니다.
본 글은 정보 제공 목적이며, 전문적인 금융 자문을 대체하지 않습니다. 금융상품 조건은 변경될 수 있으니 신청 전 공식 사이트에서 확인하세요.
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