5억 원짜리 아파트를 계약하면 잔금 말고도 현금 550만 원이 더 필요하다. 취득세다. 이 돈은 주택담보대출 한도에 안 들어가고, 등기를 치려면 사실상 잔금 당일에 있어야 한다. 자금 계획에서 이걸 빼먹으면 잔금 다 치르고 나서 급하게 신용대출을 알아보는 상황이 된다.
얼마가 나오는지는 집값, 주택 수, 전용면적 세 가지로 거의 정해진다. 2026년 7월 기준으로 세율과 감면 조건을 직접 확인해서 정리했다.
1주택 기준 세율은 6억과 9억에서 갈린다
무주택자가 첫 집을 사면 집값에 따라 1~3%를 낸다.
| 주택 가격 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 9억 이하 | 1.01~2.99% (아래 계산식) |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억을 넘는다고 세율이 계단처럼 확 뛰지는 않는다. 6억에서 1%로 시작해 9억에서 3%에 닿을 때까지 직선으로 올라가는 구조다. 집값(억 단위)에 3분의 2를 곱하고 3을 빼면 세율이 나온다. 7억이면 7 × 2/3 = 약 4.67이고, 여기서 3을 빼서 약 1.67%가 된다(지방세법 제11조).
실제로 내는 돈은 세율표보다 많다
취득세에는 지방교육세(취득세율의 10분의 1)가 따라붙고, 농어촌특별세 0.2%가 추가될 수 있다. 여기서 많이들 놓치는 게 하나 있다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘는 집에만 붙는다. 국민평형(84㎡) 이하 아파트라면 안 낸다. 인터넷 취득세 계산기 중에 면적을 묻지 않고 농특세를 무조건 더해서 보여주는 것들이 있으니 결과를 그대로 믿지 말자.
| 주택 가격 | 취득세 | 지방교육세 | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 300만 원 (1%) | 30만 원 | 330만 원 | 390만 원 |
| 7억 원 | 약 1,167만 원 (1.67%) | 약 117만 원 | 약 1,284만 원 | 약 1,424만 원 |
| 12억 원 | 3,600만 원 (3%) | 360만 원 | 3,960만 원 | 4,200만 원 |
7억 원 주택을 예로 풀어보면 이렇다. 세율은 약 1.67%, 취득세는 약 1,167만 원. 지방교육세가 그 10분의 1인 약 117만 원. 전용 84㎡라면 여기서 끝이라 약 1,284만 원이고, 85㎡를 넘으면 농특세 140만 원이 붙어 약 1,424만 원이 된다.
두 번째 집부터는 다른 세상이다
2주택 이상이 되면 세율 자체가 바뀐다.
| 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 8% | 1~3% (기본세율) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
2026년 7월 기준 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 과천·광명·하남·의왕, 성남 분당 등 경기 12곳이다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 다시 묶였다. 국토교통부 규제지역 지정 현황에서 직접 확인했는데, 지정과 해제가 수시로 바뀌니 계약 전에 한 번 더 봐야 한다.
숫자로 보면 체감이 된다. 서울에서 6억 원짜리 집을 두 번째로 사면 취득세만 4,800만 원이다. 같은 집을 첫 집으로 샀다면 600만 원. 4,200만 원 차이가 난다. 여기에 지방교육세와 농특세도 중과 기준으로 붙어서 실제 부담은 더 커진다.
다만 예외가 둘 있다.
- 이사하려고 새집을 먼저 사서 잠깐 2주택이 되는 경우, 3년 안에 기존 집을 팔면 기본세율로 돌아온다(일시적 2주택).
- 지방의 공시가격 2억 원 이하 주택은 중과 대상에서 빠지고 주택 수에도 안 잡힌다. 2025년 1월 2일 취득분부터 기준이 1억에서 2억으로 완화됐다.
감면 제도, 되는 것과 없어진 것
생애최초 감면: 최대 200만 원
- 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 한다.
- 12억 원 이하 주택이면 되고, 소득이나 연령 제한은 없다.
- 취득세를 200만 원 한도로 전액 감면한다. 인구감소지역은 2026년부터 한도가 300만 원.
- 적용 기한은 2028년 12월 31일까지로 연장됐다.
- 취득세 신고할 때 감면 신청서를 같이 내면 된다.
주의할 게 있다. 취득 후 3개월 안에 전입해서 실제로 살아야 하고, 3년을 채우기 전에 팔거나 세를 주면 감면받은 세금을 도로 낸다. 감면받고 전세 놓을 생각이라면 애초에 신청하지 않는 게 맞다.
신혼부부 50% 감면은 이제 없다
검색하면 아직도 “신혼부부는 취득세 50% 감면”이라는 글이 나오는데, 2020년 8월에 생애최초 감면으로 통합되면서 사라진 제도다. 지금은 혼인 여부와 상관없이 생애최초 요건으로만 판단한다. 옛 글을 보고 계산하면 자금 계획이 수백만 원 어긋날 수 있으니 주의하자.
출산 가구 감면: 최대 500만 원
- 자녀 출산일로부터 5년 안에 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 500만 원 한도로 전액 감면한다.
- 집을 먼저 사고 1년 안에 출산한 경우도 인정된다.
- 1가구 1주택 요건이 있고, 2028년 12월 31일까지 출산한 경우가 대상이다.
언제 어떻게 내나
- 기한은 취득일(잔금일)로부터 60일 이내다. 다만 소유권 이전 등기에 취득세 납부 확인이 필요해서, 실제로는 잔금 당일 법무사가 등기와 함께 처리하는 경우가 대부분이다.
- 직접 하려면 위택스(wetax.go.kr)에서 신고부터 납부까지 온라인으로 끝난다.
- 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%에 납부지연 가산세가 하루 0.022%씩 붙는다.
- 카드 납부도 된다. 지방세는 국세와 달리 카드 수수료가 없어서, 무이자 할부가 되는 카드라면 현금 부담을 몇 달로 나눌 수 있다.
잔금 날짜 잡기 전에 확인할 것
- 부부 모두 주택 소유 이력이 없는지. 생애최초 감면은 자격이 되는데 모르고 지나가는 경우가 의외로 많다.
- 사려는 지역이 조정대상지역인지. 두 번째 집이라면 이것 하나로 세금이 수천만 원 갈린다.
- 가족끼리 집을 넘기는 경우라면 매매와 증여 중 어느 쪽 세금이 적은지 시뮬레이션부터 해보자. 증여로 받는 취득세는 세율 체계가 아예 다르다.
- 법무사 보수는 정해진 요율이 없다. 두세 곳 견적을 비교하고, 시간이 있다면 셀프 등기도 가능하다.
세액 자체는 위택스의 지방세 미리계산 메뉴에 주소와 가격을 넣으면 바로 나온다. 잔금 날짜를 잡기 전에 한 번 돌려보고, 그 금액은 대출과 별도로 현금으로 빼두면 된다.
본 글은 2026년 7월 기준으로 작성한 정보 제공 목적의 글이며, 세법은 수시로 개정됩니다. 정확한 세액은 위택스 또는 관할 시·군·구청에서 확인하시기 바랍니다.
